Organizacja miejska Starej Warszawy nie odbiegała w założeniach podstawowych od organizacji innych miast osadzonych na prawie chełmińskim. Stara Warszawa zaczerpnęła prawdopodobnie gotowe formy ustroju miejskiego z Torunia, leżącego na terenie władztwa zakonu krzyżackiego, do którego już z końcem XIV w. zwracała się po ortyle. Pierwsze informacje na temat organizacji władz Starej Warszawy pochodzą dopiero z okresu rządów Janusza I (1373–1429). W dokumencie z 26 VII 1376 r., w którym książę nadawał mieszczanom warszawskim prawo wybudowania łaźni miejskiej, po raz pierwszy wspomniano o radzie. Jednak pierwszy wykaz rajców Starej Warszawy spotykamy dopiero w dokumencie z 1381 r. wystawionego przez Goworka cześnika rawskiego i sochaczewskiego. Na końcu tego dyplomu, na liście świadków wystąpili rajcy warszawscy: Wicek, brat plebana warszawskiego, Konrad syn Tomasza, Mściszek, Wawrzyniec i Mikołaj Swoger. Dokument został spisany przez pisarza miejskiego Jana. Wiadomo z innych przekazów, że na długo przed 1413 r. Stara Warszawa rządziła się prawem chełmińskim. Dlatego Janusz I tylko potwierdził i rozszerzył prawa miejskie (chełmińskie) Starej Warszawy: określił kompetencje sądownicze miasta, które mogło sądzić swoich mieszkańców, a także przybyszy. Natomiast dopiero z dyplomu z 1430 r. dowiadujemy się ponownie o ławnikach Starej Warszawy. Wspomniany dokument (dotyczący m.in. ustanowienia składki brackiej na świece), podaje pełny skład ówczesnej ławy, ale powołując się na uchwałę dawniejszych ławników wymienia ich zaledwie siedmiu, nie określając czasu ich urzędowania. Spośród tych siedmiu ławników w wymienionych w dokumencie z 1430 r. tylko jednego, Stanisława Koziemięso, znamy jako późniejszego rajcę w latach 1453–1467.

   Rada była najwyższym organem samorządu miejskiego; zakres jej kompetencji wynikał z postanowień przywileju lokacyjnego oraz z ogólnych przepisów prawa chełmińskiego i przywilejów miejskich uzyskanych od książąt mazowieckich i królów polskich. Pełniła ona najwyższą władzę ustawodawczą, sądowniczą i wykonawczą oraz reprezentowała interesy miasta w kontaktach z władzą książęcą (później królewską), możnymi oraz z innymi miastami polskimi i zagranicznymi. W zakresie ustawodawstwa i spraw gospodarczo-finansowych, podejmowała decyzje wspólnie z ławą i z przedstawicielami pospólstwa. W sprawach dotyczących ustroju i organizacji władz miejskich, wspólnie z wójtem i ławą określała obowiązki wójta sądowego, ustanawiała szafarzy sprawujących bezpośrednio administrację miasta oraz określała wybór starszych cechowych. W dziedzinie prawa sądowego wydawała wilkierze i zarządzenia m.in. sprawie sporządzenia testamentów mieszczańskich. W zakresie spraw wewnętrznych, to do jej kompetencji należało określenie czynności poszczególnych urzędników miejskich, (którzy składali przysięgę wobec rady) oraz sprawowanie nadzoru nad ich działalnością. Rada sprawowała również patronat nad instytucjami duchownymi w mieście, zwłaszcza szpitalami dla ubogich. Do jej kompetencji należało również przyjmowania osób do prawa miejskiego Starej Warszawy. W związku z tym rada prowadziła Album civium Civitatis Antique Varsoviae, do której wpisywano przybyszów z różnych części kraju i Europy, którzy otrzymywali prawa obywatelskie w Starej Warszawie. Rada Starej Warszawy składała się w od końca XV do XVIII wieku z 12 dożywotnich rajców, którzy tworzyli tzw. „radę starą” i „radę siedzącą” (radę urzędującą) złożoną z burmistrza i pięciu rajców.

   Wybory do władz miejskich odbywały się zasadniczo w dzień Katedry św. Piotra (22 lutego). Termin ten był przestrzegany dość ściśle, tak np. w okresie 34 lat (1491–1527) wybory odbywały się 22 razy w sam dzień 22 II, dwa razy – w dniu następnym, raz 24 II, dwa razy 25 II, raz 26, a raz radę wybrano 25 II, a ławę nazajutrz, wreszcie były wypadki wyborów późniejszych, już w marcu.  Wyjątkowo raz zdarzało sięw 1504 r., że samego burmistrza wybrano 22 lutego, zaś rajców i ławników dopiero 8 lipca. W okresie późniejszym wybory odbywały się w dzień Katedry św. Piotra 22 lutego) lub nazajutrz. W dniu wyboru nowej rady, ustępujący rajcy składali sprawozdanie z gospodarki finansowej miasta. Następnie starosta (lub w czasie jego nieobecności podstarości) mianował burmistrza spomiędzy 2 lub 3 kandydatów, wybranych z grona dawnych lub urzędujących rajców, przedstawionych mu przez dotychczasowe rady starą i urzędującą, ławników oraz dwudziestu panów gminnych w imieniu całego pospólstwa. Mianowany przez starostę burmistrz dobierał sobie jednego rajcę, ci we dwóch – trzeciego, we trzech – czwartego, we czterech piątego, w pięciu szóstego. Po zakończeniu wyboru rajców, starosta ogłaszał publicznie jego wynik całej communitas oraz odbierał przysięgę od burmistrza i członków nowej rady. Nowo wybrani rajcy Starej Warszawy otrzymywali również od starosty (reprezentującego władzę królewską) klucze miejskie, będące symbolem ich władzy. Nowa rada, tzw. „siedząca”, obierała spośród dawnych rajców tzw. „radę starą,” składającą się również z sześciu członków. Ten drugi organ miał za zadanie wspomagać radę siedzącą w kierowaniu sprawami miejskimi oraz rozpatrywać apelacje od wyroków rady siedzącej. W razie śmierci członka rady siedzącej, pozostali rajcy z burmistrzem kompletowali skład, dobierając nowego rajcę z grona ławników. Podstawowe zadanie rady to szeroko rozumiana administracja miasta oraz udział w sądownictwie cywilnym, przede wszystkim niespornym. Z pośród rajców wybierano szefów poszczególnych działów administracji i gospodarki miejskiej, m.in. podskarbiego, (którym był z reguły najmłodszy z rajców), szafarza, prowizora szpitalnego, opiekunów kościelnych. Rada powoływała też urzędy filialne dla przedmieść Starej Warszawy (Freta i Krakowskie). Ustalona w XVI w. ordynacja powoływania członków rady prowadziła do monopolizacja stanowiska rajcy przez wąską grupę patrycjatu miejskiego. Dlatego w radzie zasiadali głównie przedstawiciele najbogatszych rodzin kupieckich, które trudniły się również na dużą skalę operacjami finansowymi. Rajcowie nie otrzymywali za swoją prace stałego wynagrodzenia od miasta, korzystali natomiast z różnego rodzaju ulg podatkowych i uprawnień.

   Kolejnym organem władzy miejskiej Starej Warszawy był wójt (advocatus) z ławą (scabini). Pierwszym znanym wójtem był Bartłomiej (występujący w latach 1333–1356), oprócz niego spotykamy tym czasie również podwójciego Mirka w 1338 r. oraz Hanka, kapelana wójta w 1338 i Jana, pisarza wójta w 1339 r.  W 1408 r. książę Janusz I sprzedał wykupione wójtostwo Starej Warszawy Piotrowi Pielgrzymowi, który urząd sprawował do 1439 r. Potomkowie Piotra Pielgrzyma posiadali wójtostwa w Warszawie do 1458/1459 r. Od tego czasu wójtostwo w Starej Warszawie znajdowało się w rękach rodziny Wilków. Ostatnim wójtem dziedzicznym Starej Warszawy z tej rodziny był Jan II Wilk Kałęcki (1589–1618). W 1609 r. król Zygmunt III przekazał wójtostwo radzie Warszawy, zastrzegając dożywocie dla wójta Jana. Po przejęciu przez miasto urzędu wójta, stanowisko to było obsadzane przez radę, która powoływała na nie jednego z urzędujących rajców. W skład ławy, wybieranej przez radę siedzącą spośród grona kandydatów zaproponowanych przez samych ławników, wchodziło dwunastu ławników (scabini). W księgach radzieckich po liście rajców, zamieszczano wykaz ławników urzędujących w danych roku. Członkowie ławy wybierali ze swego grona starszego ławnika (magister scabinorum, schepmagister, prymus scabinus, prothoscabinus, senior scabinorum), którego obowiązkiem było zwoływanie ławy, przewodniczenie jej obradom oraz pouczanie nowo wybranych. Zgodnie z ustawą miejską z 1608 r., ławnikami nie powinni zostawać tacy, którzy nie byliby panami gminnymi; wyjątek stanowić mieli przedstawieni przez ławników doktorzy i magistrzy. Urząd ten był w zasadzie dożywotni, chyba że powołano ławnika do rady – wówczas musiał zrzec się godności. W miejsce zmarłego bądź awansującego do rady ławnika, koło ławnicze wybierało dwóch kandydatów, z których jednego zatwierdzała rada. W późniejszym okresie (XVIII w.) przedstawiano tylko jedną kandydaturę do zatwierdzenia. Ława zajmowała się głównie (chociaż nie jedynie) sprawowaniem władzy sądowniczej. Wg lustracji z XVI w., dniem sądowym w Starej Warszawie był czwartek, który był zarazem dniem targowym. W późniejszym okresie odstąpiono od regularnego przestrzegania tych terminów. Sądy radzieckie odbywały się na ratuszu, wójtowsko-ławnicze w kamienicy wójtowskiej przy Rynku Staromiejskim. Kolegium sądu ławniczego (które tworzyli wójt z ławnikami) rozsądzało zarówno sprawy cywilne jak i kryminalne. W porównaniu do kompetencji sądu radzieckiego, był on sądem właściwym do rozpatrywania spaw karnych oraz sporów związanych z obrotem nieruchomościami.

   Na przełomie 1524/1525 r. doszło w Warszawie do głośnego wystąpienia pospólstwa wymierzonego przeciwko władzom miasta. Tumult (pomimo, iż nie udany) pozostawił po sobie trwałe konsekwencje w postaci powstania reprezentacji pospólstwa, tzw. trzeciego ordynku. Na podstawie przywileju Zygmunta I z 11 I 1530 r. powstał organ 12 mężów (duodecimvirit) złożony z przedstawicieli cechów, powołany przez radę do udziału przy podejmowaniu uchwał miejskich. W 1560 r. uchwałą podjętą przez radę miejską „siedzącą” i „starą” wraz z ławnikami i starszymi cechowymi, przy współudziale wezwanego na ratusz pospólstwa, liczba przedstawicielstwa tego ostatniego została podniesiona do dwudziestu. Utworzono w ten sposób vigintivirat – urząd panów gminnych, który został następnie zatwierdzony specjalnym przywilejem królewskim przez Zygmunta Augusta 6 VIII 1566 r. Od 1560 r. ciało uprawnione do stanowienia uchwał miejskich składa się stale z rady starej i nowej, ławy i 20 przedstawicieli pospólstwa, czyli panów gminnych. Pierwszych 20 gminnych wybrała rada za zgodą całego pospólstwa. Na czele kolegium panów gminnych stał starszy (kierujący obradami), który na równi z resztą gminnych obowiązany był do złożenia przysięgi przed objęciem swego stanowiska. Głównym zadaniem trzeciego ordynku była w Starej Warszawie kontrola rachunków miejskich. Powołanie trzeciego ordynku miało usprawnić kontrolę nad prawidłowym funkcjonowaniem dotychczasowych organów zarządu miejskiego. Od tego czasu wszystkie trzy porządki rozstrzygały o najważniejszych sprawach bieżących na plenarnych posiedzeniach zwanych „publica”.

Janusz Grabowski